英国脱欧显示房地产投资疲软,流动性

2017-01-09 11:16:06

作者:却胼鹩

他们自己代表了180亿英镑,超过210亿欧元

由于投资者不敢看到公司离开伦敦办事处,因此名单可能会增长

阅读:英国退欧:为什么英国房地产动摇这种恐慌可能会在法国蔓延

先验不,因为如果英国公司搬迁,它将在欧盟定居,特别是在法国定居

但这一事件凸显了房地产投资的真正弱点:流动性

这让人联想起20世纪90年代民用房地产投资公司的危机(SCPI购买建筑物,企业,并以股息的形式将部分租金重新分配给单位持有人)

当时,巴黎写字楼市场危机(超过500万平方米的空置办公室)导致空置率上升和租金下降

然后,SCPI无法偿还投资者,而这几年来,有些人出售部分资产并大幅调低其股票价格

英国基金似乎受到保护,免受这种风险,因为它们平均持有10%以上的现金

但随着销售量的增加,这笔现金不足

另请阅读:房地产:投资SCPI之前的5个问题在法国,不同的投资也有自己的规则来管理流动性风险

因此,OPCI(房地产集体投资计划)有义务保留10%的流动性以兑现赎回请求

在SCPI方面,情况因其状况而异

如果它们是封闭式的,则股票在管理公司组织的二级市场上出售,通常每月一次

它集中了设定上限价格的买家和确定底价的卖家的订单

但是,当没有买主时,即使在安静的时期,也不可能出售,除非卖出

例如,现在出售的Buroboutic的SCPI份额为223欧元,两年前为260欧元

在拥有可变资本的SCPI中,该公司回购其股票

它设定的价格差异(折扣)高达其建筑物价值的10%

操作可以很快

但要注意,只有当被SCPI取消的单位被新订阅抵消时,这才有效

如果存在不平衡,公司可能会用完现金

为了降低这种风险,SCPI单位持有人协会(APPSCPI)要求公司设立还款基金

通过出售一些建筑物,它可以应对(有限的)提款请求的增加

但是,在SCPI无法对撤回请求做出一年多的回应的黑色情况下,它应该采取严厉措施,例如出售房产或以固定利率转换资本

然后流动性将逐渐恢复,代价是股票价值的崩溃

保证房地产投资未来流动性的一个好方法是将其纳入人寿保险单

在这种情况下,保险公司将在向他发出订单时负责销售这些单位,无论是固定的还是可变的SCPI或OPCI,并将信用该账户

这就是为什么保险公司通常会在合同中限制这些产品的包络,并在拘留的最初几年提供退出罚款